房屋买卖借贷合同纠纷案例分析

白云追月素

[案情简介]
    案由：房屋买卖借贷合同纠纷
    原告：交通银行股份有限公司南宁分行
    被告：南宁某房地产有限责任公司
    委托代理人：阮健  张莎  广西万益律师事务所

    肖某与廖某系夫妻，两人于2004年1月5日与南宁某房地产有限责任公司（以下简称“房产公司”）签订《商品房买卖合同》，以银行按揭方式购买商品房一套，贷款银行为交通银行南宁分行。2008年9月，交通银行南宁分行以肖某、廖某连续六期不履行还款义务为由向南宁市兴宁区人民法院提起诉讼，要求肖某、廖某归还未归还的贷款本金及相应利息，并根据肖某、廖某、房产公司与交通银行南宁分行签订的《贷款抵押合同》第6.3条的约定[即：抵押权人处理抵押物时，回购人同意以抵押物原出售价格（即“抵押物清单”中的“购置价格”）回购抵押物，价款优先清偿抵押人所欠贷款人的债务。]要求房产公司回购肖某、廖某购买的前述房产。
[争议焦点]
    房产公司有无回购肖某、廖某所购买房产的义务
[审理结果]
    交通银行股份有限公司南宁分行于一审期间向法院提出撤诉
[律师评析]
    本律师认为，请求房产公司回购肖某、廖某房产缺乏法律和事实依据
    一、房产公司与交通银行签订《交通银行个人住房借款合同》以及《交通银行贷款抵押合同》中所涉房产公司回购抵押房产的条款无效，房产公司依法不应承担回购义务
    1、两合同约定的房产公司的回购义务违反了我国《担保法》规定的抵押权的实现应通过市场定价之原则
    我国《担保法》第五十三条第一款规定：“债务履行期限届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条第二款、第七十三条分别规定：“债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定”、“抵押物折价或者拍卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿”。根据前引法律之规定，我国抵押权的实现有以下三种方式：（1）抵押人与抵押权人协议对抵押物进行折价；（2）对抵押物进行拍卖；（3）对抵押物进行变卖。房产公司对抵押物进行回购显然不属于第一种抵押权的实现方式，而后两种抵押权的实现方式，对于抵押物变现价格既非抵押人、抵押权人或回购人单方决定，亦非三方共同决定，而是由市场定价，此项立法本意在于维护抵押人、顺序在后的抵押权人以及抵押人其他债权人之合法权益。
    交通银行根据两合同中其在实现其抵押权时可以要求房产公司以抵押物的原出售价格回购抵押物之约定要求房产公司履行回购义务，其实质使抵押物并未经过市场定价而直接变现，而本案中的抵押物的市场价格较之抵押人购买时的价格已增加近一倍，如按原出售价格回购对抵押人显然不公平，同时也严重损害了抵押人其他债权人的合法权益，因此回购条款违反了我国《担保法》的强制性规定，应为无效。
    2、回购条款违反我国《担保法》第二十八条第一款之规定
    我国《担保法》第二十八条第一款规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”。两合同中约定的房产公司回购义务，应为房产公司承担保证责任的一种方式，根据前引法律之规定，房产公司仅对抵押物担保以外的债权承担保证责任，但交通银行要求房产公司以原出售价格回购抵押物，其实质使房产公司承担了抵押人之物上担保责任，违反了前引法律之规定，因此回购条款无效。
    3、两合同所涉抵押物回购条款之约定，抵押物产权人并未同意
    房产公司回购抵押物，即是向抵押物的产权人购买抵押物，既然是购买则出卖人与购买人双方应一致同意交易，但两合同的所有回购条款中，均为房产公司单方承诺或房产公司与交通银行的双方约定，并无抵押物产权人同意之意思表示，甚至所涉条款中根本就排除抵押物产权人的意思表示，实有强买强卖之嫌疑，违反我国《合同法》规定公平交易之基本原则，因此回购条款无效。
    二、即使回购条款有效，回购义务亦仅是房产公司承担保证责任的一种方式，而房产公司的保证责任已终止，依法不再履行回购义务
    两合同约定房产公司的回购义务仅是其承担保证责任的一种方式，而《交通银行个人住房借款合同》第5.2条约定房产公司的保证责任在抵押物产权人的《房地产他项权证》办理完毕之日即为终止，而《房地产他项权证》现已办理完毕，房产公司的保证责任已经终止，因此作为其承担保证责任方式的回购义务当然不再履行。
    三、房地产价格浮动较大，如本案中所涉房产现较之原出售价格已增加近一倍，如支持房产公司以原出售价格回购房产，违反了我国民法通则和合同法规定之公平原则。
    回购行为的实质是撤销原有的交易行为，恢复交易前的状态。在交易完成数年后撤销原有交易，显然有违市场经济下保护交易安全的原则，既没有法律依据，也不合理。


来源：广西拓展律师事务所